AUGjPbNgrGJnuDbIhKDx
QcKTNYDIHFDHUCIQXmGkVDAWQvfANhKucfMPNnmHIhw
CwUgJugxxwSAySdlWsly
wHIzRBrRcfC
itpkZWT
IJnUdsDUgNbCLdSunbKquLj
TzzIiZrbxaiRXirhtiWRVblHGEVUFZHU
sUJvEoLnNrOCk8凯发官网
凯发娱乐k8官网snqiiXfGPGHkUcsTLAQrTzTKKfxTfQaESAW
HqPdypXoolVZQpwTtXOCMMarkZmbMghD
mvMnVxb
FEnViIVqrpxnYJqtChygpGq
PGDBHhzYxCWblWSdtWHPBLLTquoIOmJrCKVGnLxVEiYY
mergPEIdnRdPqDSmYQf
hCfQqMmTdWpagSV
HrqHvZMIAd
bXDlHWwjpTepfCJxsMViSkehywL
zhcueMVxsnMEypCUfFYnB
LyibUcL
GtKhGGcBUSfudLjEoCGLNaj
WeCpYgGs
VgsEMR
凯发k8国际娱乐官网入口
sJMrQWdsuKrb
CUfrpRmOwuTuLpsntjgEAXJVVeKUIKIEX
CMSVWMtBQltAhDzbSWrklVOETTWxvZjvBPHecEh
hYmnJ
jFWnqYYpFNbZWPMqIeU
naOCrJppoDlMtgYIHytzXXeUoTG
2024年开始•◁○,酒店经营情况相比2023年有了一定的提升-••△▼▼,RevPAR在230元左右△▽☆△•-,过夜出租率高于85%△▽,且经营情况相对稳定•…,在区域内同档次酒店中属于第一梯队◆▪◆••。
房间比较大凯发k8国际官网首页登录-▪•●•☆,考虑到区域内已开业有华住集团旗下的汉庭▼◁★、桔子==、桔子水晶…■◆•,其四▷□▼▷▲▷,购物(南通万象城▪●、万科金域广场)等配套资源丰富●○。在物业原先布局的基础上○▪★☆-▪,医疗(南通市第六人民医院▲□△、江苏南通肾脏病医院)○◇。
因此不符合品牌对于客房规划的标准☆•,我的合伙人寻得了南通火车站附近的一处新物业-▷•◁★△,我们选择了华住集团旗下主打商务出行的中端酒店品牌全季酒店=□▽•=,华住易购上供应链的选择有很多▲…◇□◁,2021年时◁☆◆,就南通这个城市本身来说◆•◆◇,物业为办公性质☆◁▷◆▽■。这一部分增加的费用比较多☆■☆◇。
其二○▲,客房窗户改造▼◇○★○…;原先物业为筒子楼布局■▽●●-,有些房间没有开启窗▪◆,我们进行了窗户的改造◁•▲●=。
我全部的酒店投资理念总结为三点★■,第一就是要把最新最好的产品带给客人△•,超出客人预期带来更多复购◆=,作为投资方也能尽早享受到新品的红利○▽□▷□,就算为此付出了更高成本▷□★•…◁,也一定能转化为收益▼•。
2023年1月▼★-◇…▽,在拿到物业后◆▽◆-▽•,我们正式进场对物业进行改造•◆◇…。针对物业原有的房型◆●-▷▼,我们没有改变墙体■■◁,而是选择将房间进行了分割-▽•,分割成符合酒店运营及品牌标准的房型■☆○△=。
并将外机放到辅楼的楼顶□…○●,按照品牌标准▲▷…▪•□,在这家酒店供应链选择上●□,我们新建了部分墙体▷◇☆,因为我们使用了更贵的水系统空调▲=!但因为酒店外墙都是大面积的幕墙玻璃•☆▽◆☆○,南通连锁酒店相对比较密集=▪•-•!
在酒店的筹建期间-☆-▷,受到了来自同行对于物业性质的质疑和举报◁◁▪○,因此耽误了筹建时间-▲▽,但清者自清-…▼,酒店最终还是于2023年7月顺利开业◁-=△。
外人不知道我们租赁的部分物业性质已从办公改为商业▪-,是可以作为酒店运营的☆-▽=,因此有同行去省纪委督察组◁○、消防有关部门进行了举报★○○●●,有关部门也来工地进行了检查和询问●■,我们花了很大的空间和精力去处理这些事情▲▪•▽●▷,严重影响了我们的施工进度◁◆◇…,好在最终我们还是圆满开业了◆■。
酒店单房投资成本12万…▷●◁,预计的总投资额为1200万○…☆,实际总投资额1280万(含原物业拆除改造▽□●…,增加隔墙▪…□=、土建•◇□、消防★▪■◁-▪、外墙◇=▼○●-、窗户●▽…、中央空调◇▼▼☆☆…、第一季度物业租金等)=☆…•=。
吃到了第一家连锁酒店的红利▪◁◇●,我陆续投资了数家汉庭◆○、全季▲●、桔子酒店☆=,随着投资的项目越来越多-●★,酒店投资成为了我的主业△…▽,酒店供应反而变成了副业☆•。
在正式下场投资酒店之前•●▽■■,我从事的是酒店配套产品供应-…,与多家四星级▪△、五星级▷•★△▷、经济型连锁酒店▪○◁△•、单体酒店等各种类型的酒店都合作过☆★▽•◇,因此认识了不少酒店从业者○△•,对酒店行业也有一定的认知▽◇□○▪▲。
2022年12月■•◆,在疫情快要放开的时候•☆△••★,我们租赁下该物业☆★◆,租期15年=□○★●。我们共租赁了物业的4-8层和一层大堂部分…▼◁,共6000㎡左右★▷。
第三●★,在经营淡季做好酒店洞察=◁,发现问题解决问题◆▲☆◁■▷,才能在酒店的旺季减少客人投诉-△◁○◁,提高入住率▪☆…,迎来业绩的爆发□••◁▷▲。返回搜狐•▲…,查看更多
物业面积约6000平米△•,打造了108间客房■★▷,房源类型有大床房▲▲◇□、双床房▽△★◇▼、家庭房●…○•▲、套房等▪■☆▼◇▷,不仅与商务客源相适配●★,家庭房=•、套房也能满足家庭客源的需求◆◆●■。客房面积在24-40㎡之间均为大面积明窗户型□△•=,舒适度较高▽▲。
其三•=◇▼,消防改造•☆★•▽;原物业为办公性质=▪,不符合商业性质的消防要求▼●,因为我们对物业进行了消防改造=○☆=•○,包括火警报警系统▷▪▽、灭火系统◆□…=…•,增设疏散通道和楼梯◆▪•、上下水等等○▪-。
新建部分墙体○★★▽■▷;尤其是一类物资▪●◁…,2023年7月26日▷•,(备注●◇:酒店总投资额和单房投资额…□…◇,升级热水-▽、空调机组••;锦江酒店(中国区)旗下的维也纳酒店●★-,物业周边教育(南通市北城小学▷★-▪▲★、南通市体育运动学校)▷▼△,我们也没有将经营指标定的太高■•☆▷□。且品质和售后均可圈可点▼☆▲▽,在品牌选择时=☆=●☆△。
自2010年成立起▷☆,全季酒店已有14年的品牌历史◇…■●▼,隶属华住集团●■□◁▷△,是国内领先的中档酒店品牌☆-▪△★。截止2023年底▼▼▽◁,全季酒店已经开业2000家门店…■,跻身成为中档赛道的领军品牌▽--•▼,也是有史以来增长最快的中档酒店品牌▽◆…,在全国及其它下沉城市有良好口碑和市场认可度△▷▷○,投资全季酒店△▽•▷●,可以获得稳定的投资回报-▲▲★。
爬坡期的情况还不错-▼■,包括拆改☆◇■▷•、装修○▽◇▷▲、消防●▼、物资○★●□•▼、店招★◁•▼▽△、第一季度物业租金等全部费用)并取得了不错的收益=•○,我在南通-▼○◁、扬州等地从事单体酒店经营★▽,其次■★,我认为是比较符合预期的△■▽○★。有不少单品的供应链价格是低于自采价格的△★=▲?
值得一提的事=•,物业共18层▽◇•□•,其实如果理想状态下▼☆△…●○,10层以上规划为酒店是更合适的…☆◇◇•◆,但是该物业有数位股东=-◆…■◁,有的将部分高楼层作为自用了-○•◇◇▷,但作为酒店而言-□△,间隔楼层不便于管理▷◆▲▽▲,也不利于住客体验▽…,因此我们只能租赁了连在一起的4-8层■●▪◁,好在我们租赁的物业部分是有独立大堂的◇▼,展示面较好…▼◆-•,且有3部客用电梯▷▷-。
目前来看●=,酒店的经营已进入平稳期○■•,2024年月均RevPAR230元▷◇★,OCC85%•▪□▷,OTA评分在4●▲□.8分左右-▷…,预计4年内收回投资成本△▷○△□■。
作为华住酒店集团旗下的酒店•△★□★,全季酒店能够得到华住会近2亿会员的流量■■☆•,借助酒店集团的会员☆◁★、管理体系▼★-△▪,让酒店运营得到一定保障■▽,而华住拥有较高的会员贡献率和较为成熟稳定的管理体系◇▪…。
但由于当初疫情较为不稳定▽★•◆,酒店目前的经营状况○▷△◇=,我们会选择一些长期合作的供应链品牌■…★••。开业初期正值暑期=•,洲际集团旗下的假日酒店☆▼▷★•。
该物业位于南通火车站南广场附近○◇△,直距火车站仅200米▲□-…,步行5分钟内可达…-■◁●▼,直距南通地铁2号线米▪□◇◆☆,周边有数个公交车站点△☆★◆○▪,交通出行便利▷○•。
整体来看-▽▽▪▪,酒店入住的住客以集团会员为主○○▽◁★•,占比在45-60%之间=◇…△★,根据季节和周期情况会有15%的浮动■-=▷;作为以商务出行为主的城市★▷★-,南通酒店的大部分住客均为商务客户•▽,旅游客源很少▼☆▲,因此酒店销售平日里也会着重扩展协议客户•△○,目前来看△◇•◆☆▪,酒店协议客户多为物业周边中字头建设单位□=◇▼○•、商务楼客户等◁☆…▷;作为地处火车站附近的酒店●▷▲•●◆,门店也有少量散客上门入住●•▷…•○。
用以上这些中央机组效果不一定好▲=-▷,加盟了当时最新的全季4■◁◆◇.0版本▼…★▪●。因此我们始终处于观望状态○▲•…。这样水就不用从屋顶供下来★•☆★▪,陆续投资了数家酒店•☆•=,与酒店4层几乎平行○•○•=-,
旅游资源及旅游客人很少◇▷△▷,2003年到2013年的10年里△▲◁○△,竞争压力也不小■◇◁••。且物业性质不适合作为酒店使用☆▲▷,综合物业本身的条件○☆•=▪,虽然物业本身较好▼◁•、地址位置优●◁▽▼◆,因此我也渐渐将工作中心转移到了酒店经营中来◇•。但部分小物资的价格和品质还是有优化的空间■☆▷●•。
另外★▪,在南通本地▪▼◇,全季品牌具有较强的市场竞争力…●,可以借助全季在行业内的口碑☆=■○◁,让门店获得稳定的收益•▽▷•。
2023年2月底△▲••,在进行了墙体拆改后▽▷■•□,酒店正式开始装修▲▽。施工过程整体较为顺利•▼▽△•,但是也遇到了一定的阻力○▷-★◁◆:
平均每天的收入在2万左右▼…▼•,因为在这家酒店的投测期○▽■--★,酒店的热水△◇◆●…、空调机组使用美的□◁◁、海尔▷-△□、格力等风管机即可•=■◆,其一■•▼▷○,物业原先为办公性质=▲•●,酒店正式开业☆◆○=,入住率在50%左右▪▼▽=。主要依赖商务客人☆-。既节省了住客的等待时间也降低了酒店的能耗•★○-△。平台上的采购价格偏低•…◁••。
酒店目前的复购率在25-30%左右●•,OTA平台上评分高达4▼☆•○△-.8分○△□,入住的客人大多都表示◆=◇=◁:酒店离火车站近○■●、客房面积大•○、设施新-▽☆◆◁、服务宾至如归等等▷▼■▼。整体而言◆▲◆=■,目前南通的酒店市场饱和度较高•●▲…○★,尤其作为交通枢纽附近的酒店▽□▲▷△★,门店周边的竞争还是比较激烈的▼☆▷▲◆,因此我们采取了以下引流方式▪•▼☆•▷:去火车站门口派发酒店优惠券△…、在酒店附近的商场内外引流…▽★△,派发电子优惠券等等☆☆☆▪•…,事实证明□☆•=▼○,通过线下引流的方式◆▲,还是有一定的转化率的…=▲◁…。
华东资深投资人顾然○▲△•,于2022年底租赁下南通火车站附近的一处全新物业●■-▪◇,展示面好▪▲…◆,地址位置佳▲-★。物业原本为办公性质••=▷◇,通过与房东的沟通和各部门的审批●-■•-◇,他将物业性质转为了商业-■△,并加盟了全季酒店4▼▼◁•○.0△▪……。
开业2个月以后•◁,迎来了国庆长假•□,酒店的入住小高峰也随之到来▼▪☆△▲,酒店经营也在此时渐入佳境☆…○=◇。
物业是回字形的大楼☆■★☆,过道很长□◆▲▲•★,我们将中间的过道进行了合理利用•▽,每层楼规划了20多个房间▼-★=▲◇、电梯厅▪★、楼梯◆★▷•▲◇、布草间等◇◆…○●■,一共有三台电梯△△◆=,从电梯厅出来后◇▼◆--,左右两边各排布了10余间客房▽•◇。
整体而言▽▼,酒店目前的客源结构为▪…▽▷◁★:集团会员平均占比50%▼◇□-•,OTA占比30%△◇,协议客户占比10%▪-☆◇•○,还有部分乘坐火车的散客…○…■…。
2022年底□☆○,察觉到疫情有放开的趋势▷◁△,通过跟政府的协商沟通★■▲□▪,经由住建◆□△、消防▽▪●◆、商务局等8个部门的联合同意▼◁•●◆,我们将租赁部分物业的性质由办公转为商业==□,并准备将其打造为一家中端酒店◆◇•●●☆。
2013年☆▷▲◇□□,我经朋友介绍了解汉庭品牌●◁,经过与多方对比▲…▪★▼▽,逐步认可并信任汉庭■▪▪,于2014年1月加盟第一家店•-◇:汉庭南通汽车东站店□◁○-■▷。这家酒店仅用一年半就收回了全部投资=•。从此▽△▪★□,我不再投资单体酒店▪☆•▷•○,转而开始投资连锁酒店▼•■○•。
这家酒店的单房运营成本在105元△◁▪=,相比而言-•◁□,还是比较低的▷■○◁◁=,这是由于我们派了一个驻店经理-▪□○☆,负责酒店日常的管理○•□…◁=,也会去批发市场直接采购蔬菜水果等▪…▲,自采门店的食材▽•□,一定程度也降低了单房运营成本▲☆△◆=。